Помогите, не знаем что делать. Пытаемся продать квартиру в Meraas. Handover ещё не было. Final нотис по хандоверу прислали 11 июня. Хандовер 31 июля. Подписали MOU. Не можем получить NOC. Застройщик требует оплату платежа на Handover. У нас мало того что денег на оплату нет, поэтому и продаём. Так и покупатель тоже хочет handover платёж после нашей транзакции mortgage взять. Неужели ничего нельзя сделать. На каком основании застройщик нам отказывает в NOC. И главное в письмах этого не говорит а ходит по кругу, одни в customer care говорят, что проблема IT характера – починим, другие - платите и точка. ОАЭ

Добрый день.

С подобными ситуациями мы сталкивались неоднократно, и в большинстве случаев их удается решить без доведения дела до судебного разбирательства. В первую очередь необходимо понять, на каком основании застройщик отказывает в выдаче NOC, поскольку нередко проблема заключается не в самом договоре, а в выбранном способе оформления сделки.

Рассмотрите несколько вариантов.

Во-первых, можно структурировать сделку таким образом, чтобы новый покупатель принял на себя обязательства по оставшимся платежам одновременно с переуступкой права собственности. Многие застройщики готовы согласовать такую схему и выдать NOC при условии, что график платежей сохраняется. Однако такие вопросы, как правило, решаются не через Customer Care, а напрямую с отделом Developer Relations, который обладает необходимыми полномочиями.

Во-вторых, если покупатель приобретает объект с использованием ипотечного финансирования, стоит уточнить, готов ли застройщик принять оплату оставшегося транша за счет ипотечных средств в день регистрации перехода прав. На практике многие банки могут перечислить средства непосредственно при завершении сделки.

Кроме того, я бы обязательно запросила у застройщика официальный письменный отказ. В письме они должны указать конкретный пункт SPA, на основании которого отказывают в выдаче NOC, а также подтвердить текущий статус вашего аккаунта. Если сегодня вам говорят о технической проблеме, а одновременно требуют сначала произвести оплату, такая позиция выглядит противоречивой. Застройщик должен предоставить одно четкое и юридически обоснованное основание отказа.

И необходимо внимательно изучить условия SPA. Важно проверить, содержит ли договор прямой запрет на переуступку до оплаты handover-платежа и предусмотрены ли какие-либо минимальные требования по объему уже произведенных платежей для получения права на переуступку.

Благодарю за подробный ответ. Вот тут и проблема, ответа официального не дают по почте, всё очно или по телефону. И SPA подробно изучили, там тоже такого нет. Так что тянет застройщик и всё. А потом реально время оплаты подойдёт и будут на это давить

Вам важно начать формировать письменный след немедленно, ещё до даты handover, чтобы к моменту, когда они попытаются надавить оплатой, у вас уже был пакет доказательств их недобросовестности.

Даже если они отвечают только устно, вы имеете право фиксировать общение в одностороннем порядке:
Отправьте официальное письмо (email + желательно с подтверждением получения) на developer relations и на общий адрес застройщика, в котором:
опишете хронологию: final notice 11 июня, handover 31 июля, подписан MOU, подана заявка на NOC,
прямо укажете, что в SPA отсутствует условие, обуславливающее NOC оплатой handover-транша, и попросите указать конкретный пункт SPA, на котором основан отказ,
потребуете письменный ответ в разумный срок (например, 5 рабочих дней)
зафиксируете, что вам устно называли две взаимоисключающие причины - IT-проблема и оплата или еще что там они говорили . Попросите подтвердить фактическое основание.

После каждого телефонного и очного разговора отправляйте follow-up email: Согласно нашему сегодняшнему разговору, ваш представитель- имя его -сообщил, что причина ….. Это превращает устное в письменное доказательство. Если они не опровергнут - молчание работает на вас.

По гражданскому законодательству ОАЭ стороны обязаны исполнять договор добросовестно, и должник не считается просрочившим, если исполнение стало невозможным по вине кредитора. Здесь застройщик - сторона, которая своим необоснованным отказом в NOC блокирует сделку, из которой вы как раз и планируете покрыть транш. Если он затем попытается объявить вас нарушителем за неоплату, наложит штраф , у вас будет аргумент, что просрочка вызвана его собственным неправомерным поведением.

У нас тоже было похожее, и в SPA было указано что за 60 дней до ключей NOC может быть выдан толко при полной оплате по графику платежей, посмотрите ещё раз есть ли у вас такой пункт

Нету, в том то и дело, перечитали SPA вдоль и поперёк

Тогда как и я вам советовал и Анастасия, структурирование сделки может помочь, если покупатель примет данные условия
Все верно, только вот там они правильно говорят, тянут время, переводят от одного лица к другому, собирают какое-то якобы совещания, и так далее, может длиться неделями